Gayrimenkul değerleme, emlak sektöründe pazarlamanın en önemli noktası olan doğru fiyatı tespit etmek için farklı yöntemlerle yapılan bir pazar analiz çalışmasıdır. Ülkemizde, alım-satım dışında emlak vergisi, kamulaştırma, ipotek ve kredi gibi finansal konularda da değerleme uygulamalarına başvurulmaktadır. 

Piyasa değeri nedir?
Değerleme yapılırken, işin uzmanlarınca pek çok değer kavramı kullanılır. Bunların içinde ilk aşamada gayrimenkul pazarlama profesyonelleri için ‘piyasa değeri’ önem arz etmektedir. Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi, piyasa değerini, ‘belirli bir değer biçme tarihinde istekli bir alıcı ile istekli bir satıcının başka bir etki altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu ve her iki tarafın da bilgili, ihtiyatlı ve baskı altında kalmadan satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktar’ şeklinde tanımlamıştır. 

Mülkün satılacağı/kiralanacağı dönemde piyasanın doğru fiyatının tespiti için ticari gayrimenkulün niteliğine göre 3 yönteme başvurmak gayrimenkul profesyonellerine ve mülk sahiplerine fayda sağlayacaktır. 
 

Emsal yöntemi
Bu yöntemlerden ilki en çok kullanılan yöntemlerden biri olan ‘emsal karşılaştırma’ yöntemidir. Pazarlanması söz konusu mülkün, piyasadaki benzer özelliklere sahip diğer örneklerle kıyaslanmasıyla tahmini bir değer aralığına ulaşmak mümkündür. Burada iki konuya dikkat etmek gerekir. Kıyaslanan mülklerin değerini belirleyen içsel ve dışsal unsurlar, mülklerin özellikleri mümkün olduğunca birbirine yakın olmalıdır. Diğer önemli konu ise piyasada mevcut satışta olan mülklerin yanı sıra satılmış ve uzun süre satılamamış örneklerden de referans değerler üretme zorunluluğudur. 
 

Maliyet yöntemi
Emsal satış verilerinin yetersiz olduğu, piyasada sıkça alım-satımı yapılmayan veya özel kullanımı olan gayrimenkullerin değerlemesinde ise ‘maliyet’ yöntemini kullanmak doğru olacaktır. Mevcut bir gayrimenkulün değeri, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamaz. Dolayısıyla  maliyet yönteminde bir mülkün değeri, ilgili mülkün üstüne inşa edildiği arsa değerine, var olan binanın aynısı veya benzerini yapmanın güncel maliyetinin eklenmesiyle bulunur. Bu tahmini değerden amortisman (yıpranma payı) bedeli düşülmelidir. 
 

Gelir yöntemi
Değerlemede kullanacağımız bir diğer yöntem ise ‘gelir’ yöntemidir. Bu yöntem, yatırım amacıyla piyasada yer alan mülkler için kullanılır ve profesyonel bir finansal yaklaşım gerektirir. İki ana konu ekseninde değerlendirme yapılmalıdır: Yatırımın getirisi ve yatırımın geri dönüşü (amortisman süresi). İyi bir ticari gayrimenkul danışmanı gelir yöntemi kullanırken kulaktan dolma, kalıplaşmış ifadelerden uzak durmalı; mevcut ekonomik şartlara göre sağladığı verilere ilaveten bölge uzmanlığıyla gayrimenkulün gelecekteki yatırım değerine ilişkin doğru bir yönlendirme yapmalıdır. 

Özetleyecek olursak, gayrimenkul değerlendirmede 3 yöntem kullanılır: Bunlar, emsal karşılaştırma, maliyet ve gelir yöntemleridir. Çalışılan mülkün niteliklerine göre bu yöntemlerden birini, ikisini veya tamamını kullanarak tahmini bir güncel piyasa değeri önermek mümkün olabilir. Özellikle sahadan elde edilen gerçek verilerle değerleme çalışmasını beslemek, iyi bir ticari gayrimenkul danışmanının sağlayacağı en önemli ayrıcalık olacaktır. 

İyi çalışmalar dilerim.

(İlker ERGÜR - Endüstriyel ve Ticari Gayrimenkul Uzmanı, Yazar, Eğitmen)